史上最大跌幅！这才是关键

最近，1-2月的房地产数据已经出炉。大部分城市的房价都出现环比下跌，其中二手房的价格跌幅较明显，四大一线城市的房价已经开始下跌，而新房价格相对坚挺。然而，成交量才是关键。1-2月份，新建商品房销售面积下降了20.5%，其中住宅销售面积下降了24.8%。新建商品房销售额下降了29.3%，其中住宅销售额下降了32.7%。这些数据显示了房地产市场的惨淡情况，是近年来跌幅最大的。

这样的下滑其实并不意外，之前已有数据显示前100强开发商销售额平均下降了50%，万科给出的官方数据与第三方数据也基本一致。这种巨大的跌幅表明小型开发商的跌幅可能低于平均水平，这令人意外。

一些地头蛇开发商在当地可能仍能生存，说明他们还是比较靠谱的。因此，万科之前的暴雷也可以理解，大环境不好，即使神仙来了也无能为力。市场预计万科每月需要销售3000亿元才能保证现金流安全，而1-2月份两个月只卖了300多亿元。我一直认为我们有软着陆的机会。去年二手房的成交量总体上是上涨的，根据第三方数据，前20个城市的二手房交易金额和套数涨幅还不小。这表明只要价格足够低，居民的需求仍然存在，没有凭空消失。

然而，刚性需求和改善需求都转向购买二手房，使得新房的销售更加困难。现在新房限价，价格一直维持在高位，根本无法销售。至于为什么不降价，我估计是为了形成一个心理上的价格锚点，否则二手房价格可能下降得更快，抵押品的估值体系可能崩盘。然而，对于开发商来说，这种情况极为艰难。

万科债券价格大跌，好学生中梁发布的财报也显示亏损。当然，我们根本不需要这么多开发商。然而，在如此困难的情况下，我们的限购政策居然还没有完全放开，一线城市中，只有广州部分放开了限购，北京、上海、深圳仍然保持原样，一些楼盘甚至还要摇号，真是冰火两重天。

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